Tại sao phải chọn đất khi làm homestay?
Vì tính chất vốn cao, phải đầu tư nhiều vào xây dựng, trang thiết bị. Ngày nay mọi người càng có xu hướng đầu tư homestay trên đất cá nhân hơn là thuê lại. Tuy vậy, không phải mảnh đất nào cũng thích hợp để chọn làm homestay. Các vấn đề bạn có thể gặp phải khi không đầu tư nghiên cứu đất để chọn làm homestay:
- Không có khách du lịch đến thành phố. Khách du lịch thường chỉ ghé thăm homestay như một phương tiện nghỉ dưỡng khi đi đến địa phương. Vậy nếu không có khách du lịch, bạn sẽ có khách từ đâu?
- Khách không có hứng thú với homestay của bạn. Có nhiều yếu tố khiến khách xem xét khi chọn nơi dừng chân. Nếu homestay của bạn không đáp ứng được yêu cầu của khách thì bạn sẽ bị loại từ vòng gửi xe.
- Đang làm homestay thì bị thu hồi đất. Sẽ xảy ra khi đất trong dự án quy hoạch; đang tranh chấp; hay đất không được cấp phép xây dựng; tài chính không đủ vững; chủ đất thu hồi.
- Có khách du lịch, khách muốn đến homestay, nhưng họ không thể đến? Bất kỳ lý do như vị trí quá xa, không có phương tiện thuận lợi, đường quá xấu đều ngăn cản khách đặt chân đến homestay của bạn.
Các tiêu chí khi chọn đất kinh doanh homestay?
Để tránh những vấn đề phía trên, thì trước khi chọn mua hay thuê đất để kinh doanh làm homestay, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ đất và nguồn lực bản thân. Về cơ bản thì bạn phải xem xét những mục bên dưới:
1. Bản thân chủ đầu tư và nhóm chủ đầu tư
Khả năng tài chính
Khả năng tài chính ở đây là khả năng về lâu dài. Kể cả mua hay thuê đất, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng thời gian hoàn vốn. Ngay cả khi bạn lên một bản kế hoạch chi tiết thì những con số luôn biến động không lường trước được. Chi phí phát sinh rất cao từ giai đoạn thiết kế đến cả khi vận hành.
Bạn cần phân chia rõ ràng khoản vốn cho đầu tư đất, khoản cho thiết kế xây dựng và chi phí vận hành. Khoản đầu tư về đất là khúc bạn có con số thực tế rõ ràng nhất. Song, đối với phương thức trả góp và thuê đất thì con số có thể chênh lệch. Vậy nên bạn cần làm rõ hợp đồng với chủ sở hữu đất, cam kết khoảng thời gian không tăng giá. Về mua đất trả góp, nên có điều khoản về việc chậm thanh toán. Sau khi tách biệt 3 khoản ngân sách, bạn không nên “cố quá” mà lấy phần này đắp phần kia. Vì các chi phí dự kiến chỉ tăng lên chứ rất ít khi thấp xuống.
Một số gợi ý từ E-dulich cho khoản vốn, vị trí và mô hình
Với khoản vốn ít, trên dưới 500 triệu, bạn nên chọn mua lại những homestay sang nhượng ở gần trung tâm thành phố. Trả tiền nhà hằng tháng cho chủ nhà. Tốt nhất với số vốn vậy nên thuê ở thành phố đã phát triển du lịch.
Với số vốn tầm 2-3 tỉ, bạn có thể mua căn hộ để làm Airbnb hơn là mở hình thức homestay. Với số tiền này thì cũng không đủ mua căn hộ ở những thành phố lớn.
Với khoảng vốn tầm 4-5 tỉ, bạn có thể đầu tư mua căn hộ ở thành phố như tp. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn,… Nếu đến với thành phố ít phát triển du lịch và rẻ hơn thì có thể mua nhà mặt đất, đầu tư glamping…
Với số vốn trên 10 tỉ mới là lúc bạn thực sự đầu tư vào kinh doanh homestay. Những địa điểm như Hà Giang, Bảo Lộc, Măng Đen,… là nơi lý tưởng cho con số nhỏ ấy. Mô hình homestay cho con số này cũng khá hạn chế, nên tập trung vào dạng nhà độc lạ nhưng giá thi công thấp như glamping, nhà di động, contener…
Để xây dựng các khu homestay có nhiều dịch vụ đi kèm, tách biệt và phát triển như địa điểm du lịch thì số vốn phải trên 3-4 tỉ chưa tính tiền mua/thuê đất.
Năng lực quản lý, kỹ năng và kiến thức kinh doanh
Tiền bạc không bao giờ là đủ để kinh doanh homestay. Ví như bạn có đầy đủ thuốc men, dụng cụ y khoa mà không học và được đào tạo bác sĩ, liệu bạn có khả năng chữa bệnh người khác không? Tại sao nhiều người lại đối xử vs ngành kinh doanh homestay đơn giản như mở quán cafe cóc, trong khi số vốn của ngành này cực kỳ cao, ít ít thì vài trăm triệu, bình thường tính đơn vị tỷ? E-dulich vẫn luôn khuyên các nhà đầu tư hãy “đầu tư” thực sự vào ngành homestay.
Ngoài vấn đề về tài chính thì là tư duy kinh doanh, năng lực vận hành, và đôi mắt thẩm mĩ. Nếu bạn chỉ có tiền mà không có 3 điều đấy, bạn hãy dành thời gian trau dồi kinh nghiệm, học hỏi thêm về ngành kinh doanh homestay. Bạn có thể dấn thân bằng cách làm việc ở các homestay, tuy nhiên phương pháp này sẽ cần vài năm học hỏi và tích lũy. Nếu bạn muốn làm homestay sớm mà ít kinh nghiệm, E-dulich khuyên bạn một số sự lựa chọn về địa điểm đất như sau:
Mô hình cực nhỏ – từ 1 – 4 phòng ngủ:
- Địa điểm: Gần trung tâm thành phố có khách du lịch, có thể căn hộ chung cư hoặc nhà đất có sẵn.
- Thuê kiến trúc sư thiết kế căn hộ theo phong cách phương tây để cho thuê Airbnb.
- Lựa chọn 1: Thuê đội ngũ setup mọi chi tiết trên Airbnb và có người quản lý. Bạn chỉ cần thu tiền về túi.
- Lựa chọn 2: Học khóa học hướng dẫn kinh doanh Airbnb từ A-Z. Làm theo các bước để tự setup kênh Airbnb và quản lý.
Mô hình vừa – từ 5 – 10 phòng, 2 – 4 căn hộ/villa,…:
- Địa điểm: Gần trung tâm thành phố, sân bay, hoặc địa điểm du lịch. Ưu tiên thành phố đã phát triển du lịch.
- Thuê kiến trúc sư để thiết kế.
- Lựa chọn 1: Thuê đội ngũ setup mọi chi tiết trên Airbnb, và các kênh OTA. Thuê người quản lý. Bạn chỉ cần thu tiền về túi.
- Lựa chọn 2: Học khóa học hướng dẫn kinh doanh Airbnb từ A-Z; cách làm website chuyên nghiệp đồng bộ hóa kênh OTA cho khách sạn và homestay và hướng dẫn kinh doanh homestay cho người mới bắt đầu. Làm theo các bước để tự setup các kênh và quản lý.
- Lựa chọn 3: Thuê đội ngũ setup các kênh OTA, học hỏi các khóa học về vận hành homestay và tự quản lý.
Mô hình lớn: trên 10 phòng/lều, nhiều căn villa,…
- Địa điểm: đa dạng. Có thể gần thành thị, ở ngoại ô, gần địa điểm du lịch, nơi có cảnh đẹp,…
- Thuê đội ngũ thiết kế, thi công chuyên nghiệp.
- Thuê quản lý, người chạy dự án chính. Tuyệt đối không tự chạy mô hình homestay lớn khi bạn không có kinh nghiệm.
Sở thích và mô hình homestay
Ngoài khả năng vận hành, năng lực lãnh đạo, chủ homestay nên chọn mô hình phù hợp với bản thân. Từ đó đưa ra quyết định chọn đất để làm kinh doanh homestay đúng đắn. Ví dụ như:
- Chủ homestay biết tiếng anh, thân thiện và hay làm quen khách hàng. Bạn có thể chọn mô hình là điểm dừng chân của khách du lịch. Địa điểm sẽ là gần trung tâm thành phố lớn, nơi phát triển du lịch, nhiều khách nước ngoài. Ngoài ra còn có xu hướng homestay cho khách nước ngoài ở lâu dài, địa điểm có thể ở ngoại ô các thành phố phát triển du lịch. Lối phát triển theo phong cách dân dã.
- Chủ homestay yêu thích việc làm đẹp, spa: mở farmstay hoặc homestay nghỉ dưỡng. Địa điểm ở ngoại ô, ngoài rìa thành phố, thành phố lân cận thành phố lớn,…
- Chủ homestay yêu thích leo núi thì mở homestay ở miền núi, trên các cung đường treaking, bán kèm các tour treaking, hiking,…
- Chủ homestay thích lượn sóng thì mở ở gần biển, gắn liền các hoạt động vui chơi ở biển, lặn ngắm san hô, lướt sóng,…
2. Vị trí của đất để chọn làm kinh doanh homestay
Bên cạnh khả năng tài chính và cung cách vận hành, chủ đầu tư cần tìm hiểu vị trí mảnh đất mình chọn kinh doanh để chắc chắn sẽ có khách, và khách có khả năng di chuyển tới khu homestay.
Cách thành phố lớn bao xa
Tùy thuộc vào thành phố nào mà định nghĩa xa hay gần. Ví dụ như ở tp. Hồ Chí Minh đi xe 30 phút là gần, thì ở thành phố Đà Nẵng 30 phút là xa. Thông thường ở các thành phố phát triển du lịch, mọi người thường sẵn lòng đi xa đến các homestay có nét đặc sắc. Tuy nhiên, địa điểm bạn chọn ít nhất phải gần thành thị, sân bay, hoặc trên trục đường gần khu du lịch. Nếu tầm 20km thì phải có view cực kỳ đẹp đến từ thiên nhiên. Định nghĩa “gần” cũng tùy thuộc vào tính chất địa phương và dân du lịch, dân bản địa.
Cách đường lớn bao xa
Đa số các khu homestay lớn, xây dựng khép kín đều trong các con đường nhỏ. Tuy nhiên để phát triển về lâu dài, khu vực đất bạn chọn để kinh doanh homestay cần gần các con đường lớn. Đường vào khu homestay phải đủ yêu cầu là cho xe hơi (ít nhất 7 chỗ) đi được. Đường không nên quá khó đi cho xe máy, xe gas. Nên có phương tiện di chuyển thuận lợi tới homestay. Ví dụ như ở tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội thì có thể tới được bằng xe bus, tàu. Ở các thành phố khác thì nên dễ bắt taxi tới và đi.
Tình trạng điện, nước như thế nào
Mảnh đất đẹp là nơi đã có sẵn đường điện và nước. Nếu không có sẵn thì nhà đầu tư phải xem xét tính khả khi của việc triển khai đường điện và đường nước như thế nào. Chi phí trong mục này có thể tính vào ngân sách tiền đất hoặc ngân sách việc thi công. Ngày nay có khá nhiều biện pháp như làm hệ thống điện năng lượng mặt trời, khoan giếng nước. Tuy nhiên không phải nơi nào cũng hợp lý áp dụng 2 phương pháp trên. Nhà đầu tư cần quan tâm tính ổn định của điện và nước trước khi bắt tay vào đầu tư.
Có cảnh đẹp không? Tiềm năng như thế nào?
Bản chất miếng đất của bạn sẽ là thứ thu hút khách du lịch nhất. Cảnh đẹp có thể được tính như view sông, hồ, suối, rừng núi bao quanh, nhìn xuống thành thị, vườn hoa,… Làm homestay nên ưu tiên cảnh quang tự nhiên để đạt được hiệu quả tốt nhất. Ở những homestay xa thành thì thì nếu không được thiên nhiên ưu ái thì phải xem xét khả năng để thiết kế lại. Có khả năng trồng hoa, cây, lên đèn, đào hồ… để cải thiện không? Nếu không có cảnh quan mà còn xa thành phố, ít khách du lịch thì tốt nhất là không nên đầu tư.
3. Tính pháp lý của đất
Đây là điều kiện tiên quyết khi quyết định đầu tư vào một mảnh đất chọn làm homestay. Kể cả thuê hay mua lại đất, bạn phải xem xét về vấn đề pháp lý của mảnh đất đó. Chủ của đất cần có đầy đủ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất đó không đang trong tranh chấp, kê biên. Nếu làm các mô hình homestay cần xây dựng kiên cố thì đất phải có giấy phép xây dựng. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất khá cao và rắc rối. Nếu mảnh đất quá đẹp và bạn không muốn bỏ lỡ thì cũng nên kiểm tra tính khả thi của việc chuyển đổi mục đích sử dụng (không khuyến khích). Thời hạn sử dụng đất cũng là điều cần lưu ý khi bàn tính chuyện mua hay thuê đất.
Luôn luôn kiểm tra các thông tin với cơ quan, ban ngành nhà nước và địa phương trước khi chốt cọc, hoàn thành thương vụ mua bán. Xem xét thông tin nhiều nguồn cũng giúp bạn tránh các nguy cơ thu hồi hay mất đất. Một số chủ đầu tư đang có xu hướng lách luật về mục đích sử dụng đất bằng cách làm các mô hình glamping. Bởi lẽ chưa có vấn đề pháp lý rõ ràng cho mô hình này.
4. Đặc điểm địa phương nơi chọn đất làm homestay
Ngoài xem xét về bản thân và tính chất đất, đặc điểm địa phương, thành phố làm homestay cũng quan trọng không kém.
Lượng khách du lịch
- Thành phố của bạn có khách du lịch không?
- Lượng khách bao nhiêu/năm?
- Những đợt lễ lượng khách là bao nhiêu? Tỉ lệ kín phòng như thế nào?
- Khách du lịch đến từ đâu?
- Khách địa phương có đi du lịch không?
- Phong cách đi du lịch của họ như thế nào
- Sở thích của khách ra sao?
Trả lời hết được câu hỏi phía trên thì bạn sẽ định hình được khách du lịch là ai và chọn ra mảnh đất thích hợp cho đối tượng khách hàng của mình.
Độ cạnh tranh
Mức độ cạnh tranh quyết định cho việc bạn sẽ thuê hay mua đất làm homestay. Hoặc bạn sẽ mua hay thuê những căn hộ, ngôi nhà có sẵn để bắt đầu công việc kinh doanh của mình. Mức độ cạnh tranh cao là thứ những người làm homestay nên né tránh. Nếu yêu thích khu vực đó bạn cần chọn mô hình homestay đặc biệt, độc đáo, nhắm vào đối tượng khách hàng khác để đảm bảo không bị chìm nghỉm trong thị trường.
Tuy nhiên, nếu đến với vùng đất không có độ cạnh tranh thì bạn lại phải đặt lại câu hỏi về khách hàng. Tại sao không có đối thủ cạnh tranh? Phải chăng người ta đã làm và từ bỏ? Không có cầu dẫn đến không xuất hiện cung? Nếu có nhu cầu từ khách hàng mà không có ai làm thì vấn đề nằm ở đâu?
Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh và lý do họ thành công và/haythất bại là cách chúng ta phát triển kinh doanh. Nhằm né tránh những vết xe đổ và đảm bảo mình sẽ được lựa chọn giữa muôn ngàn sự lựa chọn khác nhau.
Nhân công bản địa
Vấn đề rất ít nhà đầu tư để ý nhưng cực kỳ quan trọng. Trong giai đoạn thi công thì câu hỏi là nhà thầu có đủ đảm bảo chất lượng bạn yêu cầu không. Sau khi đã hoàn thành thì tìm nhân viên ở đâu và làm sao để giữ nhân viên. Khi đến với những thành phố lớn thì thường sự lựa chọn nhiều vô kể. Dân tứ xứ ùa vào để làm ăn. Tuy nhiên nếu đến thành phố nhỏ lẻ, việc tìm kiếm nhân viên cực kỳ khó khăn.
Từ khâu tuyển người, đào tạo, giữ người đều là niềm lo lớn đối với chủ đầu tư. Bởi lẽ bạn sẽ không muốn làm việc dọn dẹp, giặt ủi,… Bạn sẽ bận rộn các khâu vận hành. Tưởng chừng không quan trọng nhưng nhân viên thiếu hụt sẽ dẫn đến dịch vụ chậm trễ và kém. Đánh giá của khách hàng từ đó sẽ thấp và ảnh hưởng hình ảnh thương hiệu lâu dài.
Tính chất người dân bản địa có chịu khó không? Hay họ thường xuyên nghỉ việc? Họ có kỹ năng nghiệp vụ sẵn không? Đào tạo họ liệu có dễ? Họ có đức tín trung thực không? Đây là những câu hỏi bạn sẽ cần trả lời khi nhìn vào nhân công của địa phương để chọn đất làm nơi kinh doanh homestay. Đừng tưởng rằng bạn có thể mời người từ nơi khác về làm dễ dàng, kể cả mức lương đủ hấp dẫn cũng không thể đảm bảo họ sẽ ở lại.
